8月31日下午8时许，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布最新通知，调整优化住房信贷政策，其中，首套住房商贷最低首付款不低于20%，二套住房商贷最低首付款不低于30%。本次降低首付的力度可谓多年未有；此外，房 ...
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8月31日下午8时许，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布最新通知，调整优化住房信贷政策，其中，首套住房商贷最低首付款不低于20%，二套住房商贷最低首付款不低于30%。 本次降低首付的力度可谓多年未有；此外，房贷利率也将进行较大力度的优化调整，包括降低存量房贷利率。 这一政策组合拳可谓掷地有声，本次出台楼市新政，有何深意？楼市会迎来什么变化？ 首付比例几乎降至历史下限 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，其中主要有四条内容。 第一条是对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。 这一新政即为首套房首付20%、二套房首付30%，近十年前，这一政策曾出台过，其后多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房贷政策在全国层面长期执行，部分城市有所加码，二套房首付比例要求更高。 以一套总价200万元的房子为例，此前首套房首付需要60万元，而按照最新政策，首付只需要40万元，首付资金低了很多；而如果是二套房，此前首付需要80万，部分城市需要120万元，而如今只需要60万，购房门槛大为降低。 对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，从首付比例来看，不论是首套房还是二套房，其最低首付比例几乎已经降至历史下限，这将能显著降低购房门槛，凸显了政策面保刚需、促改善、稳市场的用意。 第二条是首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。 即首套房利率政策不变，目前五年期以上LPR为4.2%，部分城市执行的是下调20个基点、再优惠15个左右基点的政策，其房贷利率为3.85%甚至更低，比如郑州、福州的首套房贷利率已调至3.7%左右。 而对于二套房贷款利率，此前多个城市执行的是上调50—90个基点，实际二套房贷利率为4.7—5.1%，根据此次最新政策，二套房上浮基点不低于20个基点即可，这无疑赋予了下调二套房贷利率上浮基点的空间。 第三、四条规定，中国人民银行、金融监管总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地调控要求，自主确定各城市首套和二套住房商贷最低首付款比例和利率下限；各大银行业金融机构应据此首付比例和利率下限，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。 中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，此次差别化住房信贷政策调整优化的重点在于，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限——即不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商贷最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。 曹晶晶表示，此次金融监管部门打开了首付比例和利率下调的空间，根据目前的市场形势和金融监管部门的这一要求，首套房首付20%、二套房首付30%的新政将会逐步落地，二套房贷利率也将下调，尤其是由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平等，从政策调整力度看，本次楼市新政具有较高的含金量。 这些政策出台的背景和目的是什么呢？我们可以从以下几个方面来分析： 经济形势。今年以来，受到新冠疫情、能源危机、供应链中断等多重因素的影响，我国经济面临了较大的下行压力。楼市作为经济的重要支柱之一，其稳定发展对于拉动内需、促进就业、增加财政收入等方面都有着重要作用。因此，在保持调控不放松的前提下，适当降低存量房贷利率、增加信贷支持力度等措施，旨在稳定楼市预期、激发市场活力、缓解经济压力。 社会民生。今年以来，随着楼市调控的深入推进，房价在全国范围内普遍出现了下跌或者平稳的态势。这对于抑制投机炒房、防范金融风险等方面是有利的，但也给一些刚需和改善性需求家庭带来了困扰。一方面，由于房价下跌导致资产缩水，一些已经买房或者准备买房的家庭感到心理压力；另一方面，由于调控政策较为严格，一些想要买房或者换房的家庭又面临着资金紧张、贷款难申请等问题。因此，在坚持“房住不炒”的原则下，适当降低存量首套房贷利率、提高信贷支持力度等措施，旨在缓解这些家庭的实际困难，满足他们的合理需求，保障他们的合法权益。 市场规律。楼市作为一个典型的周期性行业，其涨跌是受到供需关系、资金流向、预期心理等多种因素的影响。在调控政策的作用下，楼市已经从过去的高速增长转向了平稳调整，但这并不意味着楼市就会一直下跌。事实上，从历史经验来看，每一轮楼市的下跌都会伴随着一些政策的微调和市场的反弹。这是因为，在楼市下跌的过程中，一些刚需和改善性需求家庭会积累起购房意愿和购房能力，等到政策放松和房价回落到合理区间时，就会出现抢购现象，从而推动楼市回暖。因此，在保持调控总基调不变的前提下，适当降低存量首套房贷利率、提高信贷支持力度等措施，旨在顺应楼市的自然规律，平抑市场波动，实现楼市的软着陆。 综上所述，我们可以看出，这些政策并不是放松调控，也不是刺激楼市，而是在坚持“房住不炒”的基础上，根据经济、社会和市场的变化，进行了一些必要的微调和优化。这些政策对于稳定楼市预期、激发市场活力、缓解经济压力、满足合理需求等方面都有着积极的作用。 这些政策对于房价的影响又会如何呢？ 个人认为，这些政策对于房价的影响是有限的，并不会导致房价大涨或者大跌。 |
